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Ristrutturazione o nuova costruzione?

ristrutturazione o nuova costruzioneAttività demoricostruttiva o nuova costruzione sotto mentite spoglie?

La corretta qualificazione dell’intervento non è solo una questione di “etichetta”.

Quando si progetta un intervento edilizio, definire correttamente che tipo di attività si intende realizzare – se ristrutturazione o nuova costruzione – non è solo una formalità. Si tratta di un passaggio fondamentale per il procedimento autorizzativo e da cui dipende il successo o meno del progetto.

In un recente caso esaminato (T.A.R. Lombardia, Milano, Sez. IV, 1 aprile 2025, n. 1133), il TAR Lombardia è intervenuto per fare chiarezza su questo tema, spesso al centro di controversie, precisando i criteri per distinguere queste due tipologie di intervento.

Il contenzioso è nato da una richiesta di permesso di costruire, respinta dal Comune perché l’intervento, presentato come “demolizione e ricostruzione”, era da considerarsi, invece, una “nuova costruzione”.

Il progetto prevedeva la totale demolizione dell’edificio esistente e la realizzazione di due nuovi fabbricati, posizionati su una diversa area rispetto alla posizione originaria e con un aumento significativo di superficie e volume.

Secondo il Giudice, un intervento di questo tipo non può essere considerato ristrutturazione, perché manca ogni forma di continuità con il vecchio edificio. Infatti, la normativa edilizia e la giurisprudenza richiedono che, per parlare di “demolizione e ricostruzione”, debba esservi la conservazione delle caratteristiche fondamentali dell’immobile: sagoma, volume, superficie.

Se queste vengono alterate in modo sostanziale, si esce dal campo della ristrutturazione e si entra in quello della nuova costruzione con le relative implicazioni normative e urbanistiche.

Il Collegio ha quindi sottolineato che l’edificio preesistente non può diventare semplicemente un pretesto per costruire qualcosa di completamente nuovo. In tal caso, quindi, l’intervento sarà qualificabile a tutti gli effetti come nuova costruzione e come tale dovrà essere autorizzata.

Tuttavia, non spetta all’Amministrazione “correggere” l’errore del privato nella qualificazione dell’intervento.

È responsabilità del richiedente inquadrare correttamente, fin dalla richiesta di permesso di costruire (o dalla segnalazione di inizio attività), la natura dell’iniziativa edilizia che si intende eseguire.

Pertanto, la distinzione tra ristrutturazione e nuova costruzione non è certo una questione di “etichetta”. Si tratta di un’operazione preliminare sostanziale, un passaggio di primaria importanza da affrontare con attenzione sin dalle prime fasi della progettazione.

Consulta qui la sentenza TAR Lombardia 1133/2025 e il contributo integrale del nostro Giovanni Di Bartolo su LexItalia.

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Il condomino non paga i lavori: niente detrazioni fiscali

condominio lavori detrazioneIl condomino che non paga la propria quota di lavori di ristrutturazione non può dolersi di non poter usufruire delle detrazioni fiscali.
Lo ha stabilito la S.C. di Cassazione Sezione VI civile con sentenza 10845/2020 dell’8.6.2020 affermando che è imputabile al condomino il ritardo nella partecipazione delle spese e la conseguente impossibilità di documentare le stesse allo scopo di poter beneficiare delle detrazioni fiscali.
Il singolo condomino che, in ipotesi di lavori eseguiti su parti condominiali, non abbia in concreto provveduto ai relativi pagamenti, contestando la sussistenza del proprio obbligo di contribuzione (nella specie, per essere state le opere di manutenzione commissionate da altri comproprietari, in mancanza di un amministratore), e non si sia potuto perciò avvalere delle detrazioni in ragione della spesa sostenuta per l’intervento edilizio, in forza dell’art. 1 della legge 27 dicembre 1997, n. 449, non può accampare alcuna pretesa risarcitoria nei confronti dell’intero condominio, essendo stato proprio l’inadempimento dell’interessato la causa che ha determinato la perdita della facoltà di detrarre il relativo costo dall’imposta sul reddito delle persone fisiche.
E a nulla può valere il contenuto della “guida fiscale alle ristrutturazioni edilizie dell’Agenzia delle Entrate”, o delle circolari ministeriali, atti che non costituiscono fonti normative, ma prassi amministrative, dalle quali non discendono perciò diritti ed obblighi, per dedurre l’esistenza di un obbligo di preventivo invio della comunicazione di inizio lavori e della delibera assembleare di approvazione dell’intervento sulle parti comuni e ripartizione spese, al fine di poter fruire delle agevolazioni fiscali.
Scarica qui la sentenza integrale.