Attività demoricostruttiva o nuova costruzione sotto mentite spoglie?
La corretta qualificazione dell’intervento non è solo una questione di “etichetta”.
Quando si progetta un intervento edilizio, definire correttamente che tipo di attività si intende realizzare – se ristrutturazione o nuova costruzione – non è solo una formalità. Si tratta di un passaggio fondamentale per il procedimento autorizzativo e da cui dipende il successo o meno del progetto.
In un recente caso esaminato (T.A.R. Lombardia, Milano, Sez. IV, 1 aprile 2025, n. 1133), il TAR Lombardia è intervenuto per fare chiarezza su questo tema, spesso al centro di controversie, precisando i criteri per distinguere queste due tipologie di intervento.
Il contenzioso è nato da una richiesta di permesso di costruire, respinta dal Comune perché l’intervento, presentato come “demolizione e ricostruzione”, era da considerarsi, invece, una “nuova costruzione”.
Il progetto prevedeva la totale demolizione dell’edificio esistente e la realizzazione di due nuovi fabbricati, posizionati su una diversa area rispetto alla posizione originaria e con un aumento significativo di superficie e volume.
Secondo il Giudice, un intervento di questo tipo non può essere considerato ristrutturazione, perché manca ogni forma di continuità con il vecchio edificio. Infatti, la normativa edilizia e la giurisprudenza richiedono che, per parlare di “demolizione e ricostruzione”, debba esservi la conservazione delle caratteristiche fondamentali dell’immobile: sagoma, volume, superficie.
Se queste vengono alterate in modo sostanziale, si esce dal campo della ristrutturazione e si entra in quello della nuova costruzione con le relative implicazioni normative e urbanistiche.
Il Collegio ha quindi sottolineato che l’edificio preesistente non può diventare semplicemente un pretesto per costruire qualcosa di completamente nuovo. In tal caso, quindi, l’intervento sarà qualificabile a tutti gli effetti come nuova costruzione e come tale dovrà essere autorizzata.
Tuttavia, non spetta all’Amministrazione “correggere” l’errore del privato nella qualificazione dell’intervento.
È responsabilità del richiedente inquadrare correttamente, fin dalla richiesta di permesso di costruire (o dalla segnalazione di inizio attività), la natura dell’iniziativa edilizia che si intende eseguire.
Pertanto, la distinzione tra ristrutturazione e nuova costruzione non è certo una questione di “etichetta”. Si tratta di un’operazione preliminare sostanziale, un passaggio di primaria importanza da affrontare con attenzione sin dalle prime fasi della progettazione.
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